一、楼市风向要变，看看谁是最危险房企
当时我们说，央行、银监会“认贷不认房”等新政出台的最大背景是，开发商比任何时候都缺钱，风险度甚至超过了金融危机。果然，今年11月以来，中央决策层连续提及房地产去库存。在我们的印象中，这是有史以来最高层首次正面提示房地产风险。
从去年起，标准排名研究院开始定期推出“房地产公司风险榜”，至今已是第四季。榜单以存货增长、去库存压力、现金流恶化情况和资产负债率等四项指标作为评选依据，筛选出当期最差的20家房地产公司，提示风险。
在前三季的评选中，泰禾地产由于存货激增、现金流恶化以及负债率较高等问题，连续三期蝉联风险榜首位。而在第四季的评选中，泰禾地产因今年收入增长明显，接近倍增，带动公司现金流状况明显好转，去库存压力也暂时有所缓解，虽然公司的负债率依然位列前9，但在最终的风险排名中由连续三期第1位降到本期的第54位。
入选最新一期房地产公司风险榜的20家公司是：天地源、格力地产、三湘股份、珠江控股、合肥城建、云南城投、金融街、广宇发展、中洲控股、市北高新、中国武夷、首开股份、大港股份、华发股份、凤凰股份、香江控股、迪马股份、华鑫股份、南国置业和阳光城。
当然，最高层的重视，一方面说明问题已经严重到了必须解决的地步，另一方面也说明，既然得到了正视和重视，可能离问题的解决也不远了。而不管你如何解读，在具体的操作中都必须擦亮眼睛。
2.5万亿存货背后，大公司谨慎、中小公司激进
标准排名研究院统计，截止9月末，A股118家房地产上市公司（剔除3季度存货及营业收入少于1亿元的公司），存货合计为2.53万亿元，与去年同期相比增长10.5%。房地产企业的库存压力整体上并未得到明显缓解，虽然行业的大型开发商对于完成全年的目标信心十足，但很多中小型房地产公司却是度日如年。
从2015年三季度地产公司存货压力榜上可以看到，很多地方的二三线地产公司在行业逆市中纷纷加大存货储备，如上海市北高新，存货增长345%；重庆广宇发展，增长147%。
反观大型房企，存货处于谨慎增长，万科存货增长0.04%，保利增长4.39%，招商增长27.39%，金地则下降9.84%。
去库存压力：万科只需2年，荣安地产却要15年
今年前3季度，118家房地产公司的营业收入合计为4985亿元，比去年同期增加了480亿元，增长10.6%。可以看到，营收的增长与存货的增长幅度基本相同，特别是从今年以来央行的连续降息，直接降低了购房者的负担压力，对楼市起到一定的刺激作用，带动成交量的活跃。
很多大型房企的销售情况比2014年增长明显，如在地产风险榜连续蝉联榜首的泰禾地产，今年的营收是65亿元，而去年同期只有35亿元，同比增长86%，全年有望倍增。其他如万科营收增长26%，保利增长21%，华夏幸福增长40%。
大房企吃肉，很多小房企则未必能喝上汤。荣安地产营收从去年的33亿元降至今年3.6亿元；天保基建从13.9亿元降至4.4亿地；格力地产则从14.3亿元降至4.5亿元。
118家房企的整体营收增长10%，但营收下降的公司多达60家，下降公司的数量多于上升数量，甚至其中还有首开、华侨城等百亿级房企。
其实，对于地产公司来说，库存量多少并不可怕，关键是你是否有能力卖出去。市场上最大的地产公司万科手里有3500亿元存货，货值巨大，但按照万科现在年销2000亿元的水平对比，2年时间万科基本就可以消化掉手里的存货。
而对于上文提到的荣安地产，该公司有50亿元的存货，如果以2014年销售33亿元的水平衡量，基本上一年半就能消化掉存货，但其今年的营收骤降至3.6亿元，如按此水平去库存，时间周期延长了10倍。
在标准排名的去库存压力榜中，荣安地产就排名第1，所有上榜企业基本共性都是营收大幅下降，而存货却在增长。
房企现金流总体回归正常，万科意外成最差
今年3季度，118家房地产公司的现金流净额合计为7.6亿元，难得一现正流入，要知道去年同期的现金流是－1270亿元，一正一负间差距在千亿元以上。
但就在所有房企都回笼资金的时候，万科却成为当季现金流最差的房企。标准排名用现金流恶化指标来评估房企的现金流情况，即当期与同期现金流净额之间的差额。
以万科为例，该公司2014年3季的现金流净额为172亿元，2015年3季度为－46.8亿元，两者差额为-218.8亿元。成为当期现金流恶化榜榜首。
在以往的评选中，万科一直保持谨慎拿地态度，现金流状况良好，今年初万科手中就握有几百亿存款，加上发债资金，当万科喊出百亿回购股票之时也是底气十足。而彼时，其他房企的日子都很紧张，现金流很多在负十亿至负百亿间。而现在，当大多数房企加紧回笼资金去库存的时候，已超前完成去库存任务的万科开始在土地市场变得更加积极。
房企平均负债率76.5%，珠江控股已资不抵债
长期以来，珠江控股的资产负债率都是全行业榜首，每次评选其距离资不抵债总是越来越近。而现在一切担心都是多余的，108.27%——珠江控股的资产负债率终于破百。
118家房企的平均资产负债率为76.5%，超过平均负债率水平的房企虽然只有40家，但大中型房企居多，甚至万科（78.78%）、保利（77.8%）也在其中。
在负债率排名前10的房企中，除珠江控股外，还包括鲁商置业（92.89%）、云南城投（88.52%）、阳光城（87.41%）、华夏幸福（86.82%）、泛海控股（86.19%）以及泰禾集团（85.92%）等众多知名房企。
二、新力负债多吗，在中国房地产中排什么名次？
2019年新力控股全口径销售额达914亿，总收入达270亿，核心利润增长率达485.2%，派息率达25.1%，新力负债比率降至67.0%。
在“企业成长性”测评单元中，新力地产排名TOP6，同时在“特色地产运营优秀企业”测评单元中，新力地产荣获“生态地产”称号！
三、房企负债率排名2021
NO.1：恒大
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：全国房地产龙头，岌岌可危，每天都有商票逾期，债券经被停止融资融业务，裁员60%，因不惜一切代价保交房导致金融机构恐慌，2家信托要求提前偿还贷款。 负债万亿级别，表外负债（商票等）千亿级别。
穆迪信用评级：公司“Ca”（倒数第二级），无抵押票据“C”（倒数第一级），评级展望“负面”。
NO.2：华夏幸福
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：2020房地产10强，河北龙头房企，负债总额4000亿，3月宣布资金链断裂，上半年亏损近100亿，截至9月4日，违约债务本息合计878.99亿元，账上几无可动用资金。
曾作为华夏幸福白衣骑士和最大金主的中国平安，计提损失359亿。
中诚信国际，已将华夏幸福从信用评级名单中除名。
NO.3：新华联
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：债务违约,抵押、质押、被查封、扣押、冻结的资产账面价值总额454.58亿元。
NO.4：鸿坤地产：
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：
鸿坤地产业绩大幅下滑，经营性现金流腰斩，融资成本高且融资环境持续恶化，债务压力和流动性问题开始显现。
NO.5：恒泰地产：
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：频繁纳入被执行人。
NO.6：实地地产
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：大规模商票逾期未兑付,供应商、持票人赴实地总部维权。
NO.7：蓝光发展
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：号称“西南王者”，负债2000亿，曾一脚踏入千亿房企 。多地项目停工，据蓝光2021半年报，其账面可自由动用资金仅为3亿元。9月3日，蓝光控股股东蓝光集团所持股份全数被自然人顾斌竞得，成交总价仅为2亿元，平均每股价格为2元。
20.成飞建设： 频繁纳入被执行人 。
NO.8：宝能集团
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：金交所理财产品逾期，员工讨薪。
NO.9：荣盛发展
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：房地产16强，负债2500亿，近一年内股价腰斩。
踩中大部分红线。短期债务占比较大，偿债压力巨大。
上半年现金流量净额仅为12亿元，几近枯竭。
上半年频繁为下属子公司提供融资担保，已发布逾20份担保公告，担保规模巨大。
近期多个项目大幅降价抛售，环京和青岛等地房价折扣甚至低至五折。
美元债异常低迷,评级下调,外部融资遇阻,在未来一到两年内,荣盛发展的运营 和财务状况将将面临各种挑战,。
NO.10：泰禾地产
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：负债2000亿，上半年营业收入仅为6.62亿元；归属上市公司股东净利润亏损8.52亿元；经营活动产生的现金流量净额—8.99亿元，总资产负债率91.81%。
8月28日，泰禾集团在中国院子召开记者招待会，老板黄其森亲自上台推销中国院子的房子。现场有烂尾楼业主上台，替全国数十万烂尾楼业主，给黄其森赠送锦旗，锦旗上写着：百城千楼项目烂尾，十万业主无家可归。业主被泰禾保安打伤。
NO.11：天房集团
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：天房集团，曾是天津最大国有房企，于2018年爆雷，负债近2000亿。
天房发展，曾为天房集团所控股，2021年半年报实现营业收入4.86亿元，净利润—1.06亿元。
NO.12：建业集团
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：河南地王，河南本土最大房企，2020销售额过千亿，负债1500亿。
引信来自一封求助信——《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》，内容显示：受汛情、疫情影响，建业300多个地产项目处于停业、半停业状态，但需支付巨额运营成本，销售业绩出现下滑，销售及回款较原计划减少近30亿元，多处工地停工，累计各种经济损失逾50亿元。
问题实际上并不仅仅来自天灾：
建业资产负债率87.2%，净负债率92.6%，现金短债比1.93，踩中红线，被归为黄档企业。
穆迪将建业地产的评级展望从"稳定"调至"负面"。
NO.13：三盛宏业
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：破产重整。
NO.14：协信远创
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：协信集团，曾为西南房地产地头强蛇，深陷债务危机后，引入投资者成立协信远创。
协信远创，负债700亿，逾100亿元债务逾期。
因为频繁的债务逾期，协信远创被联合资信等评级机构下调至垃圾级。
近期协信远创更被债权人申请破产重整。
NO.15：富力地产
暴雷程度：★★★★
上榜理由：40亿贷款展期6个月,一年内到期债务595.76亿，三条红线天天踩。
评级机构穆迪宣布将广州富力下调至B2、香港富力下调至B3；评级展望为“负面”。
富力曾吞并万达酒店，其酒店业务持续亏损。
NO.16：阳光100
暴雷程度：★★★★
上榜理由：阳光100，负债500亿，上半年收入仅为33亿元，年利息支出却超70亿。
多次债务违约，多地项目停工。
另有超百亿债务一年内即将到期。
另外，债券价格下跌较大,商票年化收益达到36%,受限资产占比高,网传区域裁员40%。
NO.17：新力地产
暴雷程度：★★★★
上榜理由：新力，负债约800亿。一家神秘的房地产商，从江西起家，10年时间从0做到1000亿规模。
网上流传《新力地产老板张园林求救信》称，2019年新力控股创始人张园林欠下16亿港元高利贷，至今未能脱离债务危机。
每天都有子公司商票逾期,拖欠进度款被总包方停工。
更频频曝出大量票据到期无法兑付。
NO.18：中南建设
暴雷程度：★★★★
上榜理由： 触碰三条红线。
NO.19：祥生地产
暴雷程度：★★★★
上榜理由：大量参与民间借贷,多次列为被执行人。大规模裁员。
NO.20：新城集团
暴雷程度：★★★★
上榜理由：负债4500亿。
NO.21：金地集团
暴雷程度：★★★★
上榜理由：房地产20强，负债3000亿，债务相比2016年的1000亿暴增2倍，一年内到期的非流动负债为358亿元，应付债券为420亿元，有息负债总额1230亿元。上半年经营活动产生的现金流量净额为：—100亿元。
NO.22：绿地集团
暴雷程度：★★★★
上榜理由：一直踩红线，负债超万亿；绿地已经开始大规模裁员,裁员比例40%-50%左右。
NO.23：花样年
暴雷程度：★★★★
上榜理由：花旗、瑞信私人银行不再接受花样年控股的债券作为抵押物，现在新发债券基本没有人买了。
NO.24：碧桂园
暴雷程度：★★★
上榜理由：规模不亚于恒大，负债也是万亿级别，重点布局三四线城市，打造“偏远郊区超级大盘”，2019—2020，碧桂园高溢价拿下大量三四线城市开发土地。由于三四线城市人口流失或流入少，房价虚高问题严重，市场风险极大。
投资巨大的马来西亚森林城市深陷泥潭，几近停滞。
因高周转而导致的工地事故、工程质量问题不断，业主投诉维权不断，2020年房企综合满意度垫底——行业10分的平均水平，碧桂园只有4分。
近期碧桂园“品牌部”“雇佣军”活动频繁，神似爆雷前的恒大。
NO.25：融创中国
暴雷程度：★★★
上榜理由：负债万亿级别，不但在22个重点城市花重金抢地，还在大量三四线城市，以高达50%以上的溢价拿地，创造多个地王。
市场传闻，融创跑到香港私募，报出两倍市价，把资本市场吓坏了。而且融创还在内部向职工融资借钱。最新消息是，它对万达毁约了。
孙宏斌的激进在房地产业最有名，但是他在半年报业绩会上突然变腔：“我们预计下半年市场会比较惨烈，安全放在第一位。”
四、每年光利息就要还5000亿！这80家房企有息负债超7万亿
进入下半年，房企融资“三道红线”绝对是热门话题。而设置“三道红线”的主要目的，就是为了控制房企有息负债的无限增长。
根据南都大数据研究院规模上市房企研究课题组调研房企的情况来看，除去一家去年刚上市的房企，80家调研房企中，82%的房企有息负债都较去年同期增长了。
其中，有7家房企有息负债同比增速超50%，6家同比增速30%-50%，20家同比增速位于15%-30%之间。此外，有14家房企的有息负债规模实现负增长。
整体来看，80家房企有息负债规模达到7.2万亿，按照7%的的平均融资成本来计算，每年要还的利息或超过5000亿。
即便是龙头房企，外界依然能从扩大的有息负债规模中感受到偿债“压力”。
7家房企有息负债都超过2000亿
房企的有息负债，即企业负债当中需要支付利息的债务，更能体现房企真实的负债水平。具体来看，截至今年上半年，总共有7家房企有息负债规模超过2000亿元。
高喊“降负债”的恒大，有息负债依旧超过同一阵营的龙头房企，达到8355亿元。碧桂园、绿地控股紧随其后，有息负债分别高达3420.4亿元、3298.44亿元。此外，这一区间还有融创、保利、万科、华夏幸福。
这7家房企的有息负债规模总共2.6万亿，约占80家房企有息负债总和的36%。
恒大集团董事局主席许家印在3月份宣布，“从2020年，恒大开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”今年上半年，得益于“高增长”和“控规模”，恒大的有息负债与3月底提出新战略时相比，减少约400亿元。
按照恒大“降负债”的规划，未来三年要降4500亿负债，到2022年要把总负债降到4000亿以下。为此，下半年恒大将进一步加大销售和回款力度，继续实施土储负增长，逐步分拆优质资产陆续上市。“我们有信心，到年底有息负债与净负债率还将大幅下降。” 恒大总裁夏海钧表示。
碧桂园龙头抓回款、降负债也较为明显。上半年权益回款率达到94%，已连续5年高于90%，自身造血功能强劲。同时，截至6月30日有息负债余额由去年底的3696亿元下降至3420.4亿元，下降了7.5%。截至6月30日，公司账面可动用现金余额2055.2亿元，在手现金充裕。
绿地控股上半年销售业绩出现下滑，通过抓回款来补充现金流，同时增加借款融资来保证资金周转。但是外部借款增加导致了有息负债同时上升。截至2020年6月30日，企业货币资金为872.5亿元，较2019年末减少16.5亿元，但是有息负债增加了365.0至3298.4亿元。总体上，有息负债的增加导致了净负债率再次高升。
有息负债最低的也将近6 0亿
一直以来，房企都通过举借债务扩大经营规模，把握负债与规模考验企业的财务把控能力。南都大数据监测80家规模上市房企，有息负债1000亿-2000亿（不包含）的有17家，代表房企有富力、龙湖、华润、招商、世茂、中海等龙头房企。
华润置地有息负债合计达到1645亿元的新高，净负债率也随之提高至45.9%。根据披露的内容，一方面是疫情加大了短期现金流紧张形势，另一方面是一种债务置换动作的前置，利用上半年较为宽松的融资环境，提前将即将到期的债务做好铺垫。
对于佳兆业要实现规模、现金流和利润的平衡，管理层坦言，确实感觉到压力山大。上半年有息负债1217亿元，其中境内占比43%，境外占比57%。未来到期债务中，一年内到期的债务占比26%，5年以内长期到期债务占比约71%，5年以上的到期债务占比3%。管理层中期业绩发布会上表示，下一步不仅要确保按时供货，还要缩短销售回笼的时间，同时提升投资拓展的质量，赚取合理的利润，以及较强的现金流，加强回款，用可以用的资金去扩大投资，实现规模、利润和现金流的平衡。
有息负债500亿-1000亿（不包含）的有21家，代表房企有雅居乐、金茂、新城、远洋、合景泰富、中南等。
此外，有息负债低于500亿元的房企有35家，代表房企有城建、中骏、正荣、建发、绿地香港等。
最高翻两倍！这6家房企负债增速惊人
适度的杠杆能够有效地利用好 社会 的资金与资源，为长远发展提供弹药。但是，在众多不确定性下，未来高负债高杠杆的规模化之路能否实现稳健经营，不容乐观。
南都大数据研究院监控80家上市房企，除了一家去年刚上市的房企，上半年有65家房企的有息负债规模同比呈增长态势，占比82%。
其中，三盛、中交同比增速分别高达207.08%、161.04%。奥园、建发、德信、中梁三家的同比增速都超过了50%。
面对行业洗牌加速，三盛控股在母公司的战略驱动之下，加速全国化扩张。上半年先后在江苏海门、浙江温州、江苏无锡拿下4宗地，总地价约27.54亿元，是其2019年全年长三角区域公开拿地总价的4倍有余。规模做大的同时，三盛的负债也在不可避免地攀升。截至中报，银行贷款及金融机构借款共计约101.39亿元，应付债券为12.36亿元。借款中，一年内到期的借款约为72.91亿元，一年后到期的借款约为40.84亿元，现金及现金等价物（包括定期存款及受限制存款）仅有约19.46亿元，并不足以偿还。不过，由于三盛控股目前资产注入尚未全部完成，其在核心财务指标表现尚不能够完全体现母公司三盛集团的实际情况。
中交地产上半年投资强度达到222%，相比去年提升了121%。伴随着土地储备不断增长的是中交地产不断攀升的负债水平，有息负债同比增速位居行业前面，而且“三道红线”全踩。不过，从中交集团对旗下地产业务的多次整合中不难看出，集团对地产业务板块的重视，并且央企背景为融资等带来了不少便利，拥有高杠杆、低融资成本扩张的先天优势。
2020年上半年，奥园的有息负债、净负债率、有息短债都同比大升，当中有息负债从去年上半年的536.7亿元陡升92.1%至1030.5亿元。不过，奥园管理层表示，奥园下半年到期的债务大约有200多亿元，截至6月底公司现金余额约694亿元，同时其尚未使用的授信余额约943亿元，短债压力不大。
建发国际业绩正步入高速发展，销售金额同比增长约52.87%。到2020年底,建发国际的目标是达到700亿元规模。伴随规模扩张，建发国际的负债总额增长，长短期债务比为19.2，相较期初大幅上升331.5%。不过，建发国际销售回款266.3亿元，现金流能覆盖短期债务。得益于母公司的国企背景，建发国际的融资成本处于行业内较低水平。
增速15%的有33家，占比超四成
加上上述这6家，同比增速15%以上的有33家。其中，同比增速30%-50%（不包括）的有7家，代表房企有中洲、建业、合生、奥园等；同比增速15%-30%（不包括）的有20家，代表房企有绿城、保利置业、世茂、金地、万科、龙湖、时代等。
自2019年以来，绿城中国集中精力布局一二线城市，投资力度逐渐加大。上半年新增土储建面同比上涨241%，新增货值1756亿元同比上涨181%。但绿城管理层表示，绿城这两年取得了比较好的增长幅度，之所以取得这么好的发展，是借助了融资杠杆，但是没有依赖融资。上半年短期借款168.06亿元，长期借款572.93亿元，同比均有所上升。年内到期债务比重较2019年末下降5.5个百分点，占总债务31.1%。
另一方面，行业龙头企业万科的负债总额也是不容小觑的，但基本保持着良好的负债结构。以世茂为例，为应对复杂的经济和金融环境变化，后续持续发展奠定了坚实的基础，上半年借款总额1429.8亿元，长期借款占比72.3%，短期借款占比27.7%，长短期借款结构长期处于安全 健康 的水平。现金短债比1.8，流动性水准较好，短期偿债能力强。
还有万科，始终保持稳健的财务状况和良好的抗风险能力。截至6月底，万科的有息负债以中长期为主，一年以上占比超六成。持有货币资金1942.9亿元，远高于一年内到期的有息负债总和968.2亿元。
此外，龙湖的短期债务达到172.14亿元，长期债务达1513.4亿元，总债务规模相较于去年同期增长20.35%，其中的短期债务占比仅为10.21%的较低水平。在上半年业绩发布会上，CFO赵轶表示，龙湖上半年保持财务结构安全，以自律换自由。但今年上半年同比较快的债务总规模的增速，以及高比例的利息资本化处理的手法，仍存在需合理控制的需求。
此外，同比增速15%以下的房企有32家，代表房企有越秀、金融街、招商、融创、雅居乐、佳兆业、美的置业、恒大、新城等。
负增长！这14家房企降负债
于此同时，有14家房企的有息负债规模实现负增长，其中路劲有息负债规模同比下降63.58%。泰禾、北大资源、大名城同比都呈现两位数负增长。
泰禾今年上半年收入24.63亿元，同比下降83.02%；净利润-15.82亿元，同比下降201.33%，仅尚未支付的利息就达43.32亿元。期末融资余额为960亿元，平均融资成本为10.03%，将有713.72亿元在一年内到期。在其融资结构中，信托等非标融资为578.16亿元，占比60.20%。为了解决公司困难，泰禾集团拟引入万科，但是到目前万科仍迟迟未做最后决定。而在万科的中期业绩说明会上，万科CEO祝九胜认为泰禾的产品力、基础能力不错，但也多次强调：“万科的介入是有条件的”。
尽管净利率、毛利率双双下探，但在现金流、偿债能力等数据上，中海地产则实现了逆市上扬。中海地产的银行及其他借贷、应付票据分别为1292.9亿元、793.2亿元，有息负债共计2088.1亿元，其中一年内到期的有息负债为334.4亿元，现金短债比超过3倍。中海地产主席颜建国表示，中海曾经历了1997年的金融风暴，当时由于负债率相对比较高，面临破产的风险，教训是极为深刻的。自那一次开始之后，中海的经营是稳字当头，尤其是对于负债率以及现金杠杆，在内部设立了严格的红线。
一直以来，重仓酒店资产使得富力面临不小的负债压力，但在今年上半年，降负债略有成效。今年2月，富力发行4亿美元的优先票据以赎回于2021年到期的美元优先票据，延长到期期限。上半年处理了108亿元的境内债券，降低了有息负债规模。按照计划，集团未来9个月将处理250亿-350亿元债务，超过一半会有重组安排，其他则以资金或销售抵消，另会出售投资物业及发展中项目的股权，以提升减债速度。而富力地产董事长李思廉也表示，未来会继续减轻负债，公司土地储备仍将以旧改转化为主。
行业观察：降负债将成新常态，不排除降价促销
研究员发现，在市场监管和融资渠道收紧的大环境下，上半年有息负债规模增速较高的房企。一方面是增速较高但规模偏小的房企，如三盛、德信等；一方面是由于近几年扩张导致负债增速过高的中型房企，如奥园等。
为了控制房企有息负债规模，防范房地产风险，监管部门祭出了融资新规，设置“三道红线”，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，借此控制有息负债规模的增速。这也意味着下半年，降负债将成为行业“新常态”。
在此背景下，众多房企也一致认为，要改善负债率、改善融资结构，又要冲全年业绩，回款能力将是持续经营的关键。因此，城市布局、拿地时机、产品打造、资源聚合等方面也将面临更多考研。下半年，对于一些债务压力大的企业，后续需要不断尝试降低负债，不排除积极降价促销，以回笼资金的可能。
策划：林广
牵头人：王艳玲
研究员： 伊晓霞 王艳玲 邱永芬 林广
出品：南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组
五、龙头房企短债压力曝光：76家房企一年内有2.5万亿债要还
一年内到期要还的短期债务，毫无疑问是企业最大的压力。
随着楼市的企稳，加上政府坚持“房住不炒”的主基调，房地产行业的融资监管趋严，优化债务结构、降负债成为房企财务中作的重中之重。一方面进一步降低短期债务占比，另一方面控制和降低融资成本，才能为“活下去”做准备。
南都大数据研究院调研房企的负债情况，76家房企一年内到期的有息负债超过2.5万亿，约占有息负债总额的35%。按照7%的的平均融资成本来计算，每年要还的利息超1700亿。
短债TOP10出炉，总计超 1.2万亿
一年内到期有息负债超过1000亿元的有4家，恒大、融创、绿地、碧桂园分别高达3957亿、1406亿、1214亿、1058亿。一年内到期有息负债超过500亿-1000亿元的有6家，分别为万科、华夏、富力、泰禾、招商、保利。
可以看到，富力是其中销售规模最少的一家，却高顶748亿的短期负债，压力不小。富力地产董事长李思廉表示未来会继续减轻负债，公司土地储备仍将以旧改转化为主。中期财报显示，上半年在土地上的花费仅约60亿元，而2019年和2018年分别为约250亿元人民币和370亿元人民币。预计未来6到12个月内还将继续减少土地收购，并加速库存削减和新产品推出，以保持营运现金流来偿还债务。富力董事长助理陈志濠也称，集团未来9个月将处理250亿~350亿元债务，超过一半会有重组安排，其他则以资金或销售抵消，另会出售投资物业及发展中项目的股权，以提升减债速度。
年初，融创董事长孙宏斌曾提出的2020年融创要做三件事情——“降融资成本，优化资产结构，谨慎拿地、拿对地方、拿对时间”。半年报来看，融创短期债务1406.23亿元，可支配现金852.3亿元，并不能覆盖全部短期债务。孙宏斌曾表示，未来将淡化销售规模目标，利润与降负债变成第一位。并且为了获取更多现金流，会处置一部分资产。
30家短债在100亿-300亿，占比最多
超六成房企的短期债务规模聚焦在100亿-500亿元的范围。其中，一年内到期有息负债超过300亿-500亿元的有16家，代表房企有奥园、金地、华润、雅居乐、世茂、中海等。
一年内到期有息负债超过100亿-300亿的房企有30家，代表房企有旭辉、时代、中南、远洋、龙湖等。此外，还有20家房企的短债规模不超过100亿元，如力高、中交、城建、绿地香港、建发等。
最高翻4倍！超八成房企短债在增加
南都大数据院监控其中65家房企的同比数据（部分房企数据不全），有52家房企的一年内到期有息负债呈同比增长，占比高达80%。
分区间来看，12家房企的一年内到期有息负债比去年同期增加100%以上，三盛控股以高达483.78%创下最高增幅。
三盛控股有息负债及一年内的短期负债都呈现翻倍增长。三盛控股在母公司的战略驱动之下，加速全国化扩张。上半年先后在江苏海门、浙江温州、江苏无锡拿下4宗地，总地价约27.54亿元，是其2019年全年长三角区域公开拿地总价的4倍有余。规模做大的同时，负债也在不可避免地攀升。截至上半年，有息负债101.39亿元，一年内到期的负债约为72.91亿元，一年后到期的负债约为40.84亿元，现金及现金等价物（包括定期存款及受限制存款）仅有约19.46亿元，并不够偿还。
今年上半年，华润置地的短期债务达到411.25亿元，同比去年大幅增长。因为2019年有息负债中仅6.5%的负债是需要一年内偿还，而今年这一比例提高到了25%。不过期末公司超过6百亿的资金储备足以覆盖公司短期债务的数额，现金短债比为1.47，短期无明显的偿债压力。
过去几年合景泰富采取较激进的买地策略，土储和项目建设不断增多，加上存货和投资性物业规模较大，也直接影响了多项财务指标。截至今年上半年末，合景泰富一年内到期负债较2019年底上涨40.9%至334.3亿元，期末非受限现金较期初减少28.8亿元至486.1亿元。
此外，一年内到期的有息负债同比增幅50%-100%的有9家，代表房企有远洋、绿城、新城、旭辉等。
从去年开始，新城控股甩卖了不少资产，负债问题有所缓解。今年上半年，新城控股的短期债务达到375.81亿元，占比达到较高水平，债务结构有一定的改进空间。考虑到期末公司账面的货币资金及受限制现金达649.95亿元，短期无明显偿债压力。
旭辉上半年严控债务总量规模，有息负债增长11.08%，处于合理水平。但是一年内到期的短期债务同比增加53.3%，增幅较大。“管理层一直希望以更少的成本去撬动更大的资源，旭辉的发展模式是规模、利润和财务稳健均衡发展。”旭辉控股CFO杨欣表示，旭辉希望将净负债率维持在70%以下。
借助大股东中交信用背书，绿城融资渠道通畅，因此上半年整体有息负债都在增加。截至2020年半年底绿城有息负债为1118.52亿，较期初增长17%。其中一年期短债347.9亿，同比增93.7%。但其持有现金628.5，现金短债比达到1.8，净负债率也只有为66%，风险可控。
一年内到期的有息负债同比增幅30%-50%的有12家，代表房企有招商、万科、奥园、中南、佳兆业、保利、金茂等。
面对“后疫情”时期的挑战，万科为了保持稳健的财务状况，还是下了一些功夫的。上半年公司继续保持经营性现金流为正，虽然一年内到期的有息负债总和达到968.2亿元，但持有货币资金1942.9亿元远高于一年短债。
对比其他国资企业，越秀负债水平明显偏低，在地方国企中表现较好。越秀地产财务总监兼执行董事陈静表示，“目前，公司现金流稳定，结合投资和开发情况控制投资强度和开发进度，境内外两个融资平台保证资金充足。”
佳兆业未来到期债务中，一年内到期的债务占比26%，5年以内长期到期债务占比约71%，5年以上的到期债务占比3%。管理层中期业绩发布会上也表示，下一步不仅要确保按时供货，还要缩短销售回笼的时间，同时提升投资拓展的质量，赚取合理的利润，以及较强的现金流，加强回款，用可以用的资金去扩大投资，实现规模、利润和现金流的平衡。
一年内到期的有息负债同比增幅低于30%的有19家，代表房企有富力、绿地、龙湖、中梁、世茂、融创、恒大等。这其中，龙湖、世茂为代表，基本保持着良好的负债结构；富力、恒大为代表，在降负债上取得些许成果。
短债无忧！这13家房企实现降杠杆
南都大数据院监控其中65家房企的同比数据（部分房企数据不全），同比来看，只有13家房企的一年内到期的有息负债同比负增长。其中降幅最大的有五矿、佳源、绿地香港、碧桂园等。
随着五矿地产成功落实收购母公司资产之交易，规模将得到迅速提升、缓解因项目数量较少导致的增长压力。相较于2019年，上半年短期负债压力有所减缓。2019年，五矿地产现金短债比仅有0.53，而2018年同期为3.55，同比高出7倍之多。一年内到期短债为72.626亿港元，按照财报披露的现金量及存款情况（38.5亿港元），完全不够偿这些短期债务。但是截至今年上半年，一年内到期的短期负债同比大降69.9%，现金短债比提高至1.25。公告指出，伴随着国内疫情影响程度的减小，五矿将继续努力抓住包括在线营销在内的多元营销方式、进一步促进销售、努力抓住现金回款，减少现金流压力
目前在三道红线当中，绿地香港三项指标均未踩线。上半年持续加强现金流管控，销售回款率高达92%，公司账面现金存量103.33亿，完全覆盖短期有息负债。同期，负债总额为917亿元，同比增长11%，净负债率从去年底的18%升至38%；总现金与短期负债的比值从去年的2.11降至1.86。有效有息成本则长期维持在6%以下。董事会秘书雷雨表示，由于绿地香港的负债水平在行业中处于较低的水平，因此未来将适度增加负债，并开启多元化的融资渠道。
在此前的规模扩张时代,正荣地产曾因追求业绩高增长，2018年跨越千亿门槛后，正荣推出2019-2021年“新三年战略”,加大力度去杠杆,由高增长向高质量发展转型。截至中期正荣的账面现金为398亿元，有息负债为636亿元。其中短期负债占30%，较2019年末下降4个百分点，银行贷款、非银借款、公司债和优先票据分别占51%、9%、7%、33%。债务结构持续优化，短债占比仅30%，相较2019年的34.2%大幅下降。
行业观察 ：加快回款迎偿债高峰
通过监测典型房企的有息负债总额及一年内到期的有息负债，可以看出，房企负债整体依旧保持高位，考验着大家的资金链。2020年，房企销售阶段性承压并迎来偿债高峰期。
研究员认为，面对到来的还款高峰期，房企想要回款主要有两种方式，一个是融资，为了应对还债高峰期，越来越多的房企将加快融资脚步。但是，“345融资规则”酝酿了将近两年时间，目前已在部分重点房企推行，未来会根据执行情况，完善和扩大适用范围。这意味着，房地产金融政策依然从严不容乐观。
另一个是销售、少拿高价地。如何加速销售回款，抢占更多的市场份额，是疫情常态化之下，房企的重中之重。诚如房企高管所言，“拿错地是很痛苦的一件事情”。
策划：林广
牵头人：王艳玲
研究员：王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰 黄露
出品：南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组
六、房地产负债率
房地产负债率 指得是房产公司的资金收入和欠债的一个比例，每个房地产企业都是存在负债率的，即使万科那样被公认的优质房地产公司，在2017年上半年也还存在着82%的负债率，要知道如果企业积累了大量的债务，而房地产市场被限购或者下滑，那么企业很可能就会出现资金周转不灵，导致企业的经营处于岌岌可危的状况。
2017上半年中国房地产公司资产负债率
负债率是房地产中常常被说到的一个词，当企业的经营状况不是很乐观的时候，这个时候再加上过度的负债，就会让企业的财务状况跌入谷底，资产无法抵过欠债的话，那么企业就将面临这辈收购甚至是宣告破产。
在房地产的前十大公司里，企业平均负债率就已经到了到了79.6%，相对来说他们的每 一亿资产，就对应 7960 万的高额债务。而从图中可以到融创的负债率达到 91.92%，负债率排名在中国10家最大的房地产公司里排行第一，要知道通常来讲企业资产负债率低于75%才是较为相对安全的。
商品预售款归入负债率中
我们再来讲下商品预售款，举例，万科2019年在上海一处销售年交房总价为100亿元的楼盘。而大批的疯狂购买者连夜排队，开盘在五分钟就售罄，那么这些预售款就进入了万科的钱袋里，万科利用这资金又继续的造房子 。
有一次在公开场合的时候，王健林曾表示“房地产企业的负债不等于是借债，因为在商品房销售的预售款也算入了负债中，而楼盘竣工后这些预售款才会转为收入，如果从这方面来讲，那么预售额越大，负债也就越高。
编辑总结：即便是剔除了预售款，引入了净负债率的指标，只留下债务、现金、股东利益三部分这三部分，用来反应企业资产结构的指标，还是有很多的房地产企业债务不容乐观，而这种现状在大陆更是比比皆是，很多公司的股东权益无法去偿还负债，这些公司就处在一种高危的运作当中。
